Перші 100 днів ринку землі — як реформа працює на практиці

За 100 днів функціонування ринку землі у Донецькій області укладено понад 380 угод купівлі-продажу земельних паїв. Хоча право на пай тут отримали 237 тис. громадян. Всього по Україні було укладено 28 280 угод купівлі-продажу паїв на загальну площу 70 тис. га. Середня ціна продажу одного гектара на сьогодні по Донецькій області становить 27 тис. гривень. Продаються не лише ріллі, але й пасовища.

Громадяни нарешті отримали право повноцінно розпоряджатися своїм майном. А це в свою чергу вивело на новий рівень земельні правовідносини.

Як у нових реаліях уживаються пайовики з фермерами, чи можливо сьогодні реалізувати право на отримання ділянки, та як не посваритися із сусідами, встановлюючи межу між наділами, — відстояти справедливість допомагають державні центри безоплатної правової допомоги. Як це працює — аналізують журналісти програми "Право на право" телеканалу "Дом".

Досвід мешканки Новомиколаївки

"Вони порушили закон. Статтю 24 Конституції України, статті 116 та 118 Земельного кодексу", — Надія Супрунова практично напам'ять вивчила земельне законодавство.

Мешканка Новомиколаївки, що в Запорізькій області, впродовж двох років боролася за земельну ділянку, що дісталася їй у спадок від батьків ще у 2000-х. Тоді приватизувати її не змогла, а у 2019 році зіткнулася з несподіваними труднощами.

"На той час не було коштів. Своєчасно не було зроблено. Звернулася до Новомиколаївської сільської ради для приватизації городу, мені відмовили", — розповідає Надія Супрунова.

У листі з сільської ради Надії Миколаївні повідомили, що її ділянка вже віддана в користування іншій особі. Пенсіонерка звернулася за консультацією до місцевого бюро безоплатної правової допомоги.

"Коли ми почали збирати докази, виявилося, що ця особа ще й учасник бойових дій", — говорить начальник Новомиколаївського бюро правової допомоги Олександр Котов.

Керівник бюро Олександр Котов протягом років практики неодноразово супроводжував справи, в яких сприяв у виділенні земельних ділянок людям, які пройшли горнило війни. Але в цьому випадку право було на боці Супрунової.

"Згідно з позицією Верховного суду України, учасники бойових дій, а саме учасники АТО, мають перевагу над іншими громадянами на надання їм земельних ділянок із земель державної власності. Ця земельна ділянка перебувала у межах населеного пункту, тому була комунальною власністю. У цієї особи не було переваги над моєю клієнткою", — уточнює начальник Новомиколаївського бюро правової допомоги.

Два роки судових позовів були важкі морально, але, на щастя, Надія Миколаївна вже зареєструвала своє право володіння на землю. А учаснику бойових дій знайшли іншу ділянку.

"Потрібно відстоювати свої права, нам допомогли, я дуже вдячна", — говорить жінка.

Понад 500 центрів по країні

Усі громадяни, у яких виникають питання щодо прав на землю, можуть звертатися за безоплатною правовою допомогою, каже заступник директора Координаційного центру надання правової допомоги Сергій Ющишин.

"Потреби часто виникають саме у переоформленні землі, у питаннях спадщини (саме земельної), також у встановленні меж земельної ділянки. Ці люди, всі, хто має такі проблеми, можуть звернутися до системи безоплатної правової допомоги по всій країні", — наголошує Сергій Ющишин.

Таких центрів по всій країні — понад 500, і щодня туди надходять сотні звернень із земельних питань. Із 1 липня — з дати запуску ринку землі — ця цифра лише зростає.

"Дуже багато питань пов'язано з орендою земельної ділянки. У деяких селян земля перебуває в оренді вже давно. І ці правовідносини, пов'язані з орендою ділянки, викликають у них безліч питань. Тому що іноді недобросовісні фермери або органи місцевого самоврядування викривляють якісь обставини, обманюють людей, а люди не обізнані, не знають", — говорить директорка Запорізького центру з надання безоплатної правової допомоги Ольга Бородіна.

Земельний лікнеп

У Таврійській територіальній громаді в Запорізькій області — 18 тис. га землі. З них 12 тис. — орні. Сільський голова Микола Свириденко підтверджує — проблеми у відносинах пайовиків і фермерів є. Переважно вони стосуються фінансів та юридичного оформлення договорів.

"Основні проблеми — це розрахунки за паї, люди звертаються дуже часто. Є такі ситуації, коли складено договір оренди земельної ділянки, але він не зареєстрований у реєстрі майнових прав, і тому не має юридичної сили. А людина не проконтролювала те, що договір не працює. Є недобросовісні орендарі, які реєструють у реєстрі вже наприкінці оренди. Ось взяли в оренду на 5 років, за 4 роки зареєстрували у реєстрі майнових прав, і знову 5 років повторюється", — пояснює голова села Таврійського Микола Свириденко.

Аби мінімізувати такі випадки, місцева влада та центри правової допомоги працюють у тандемі. Юристи виїжджають в усі, навіть найвіддаленіші населені пункти, щоби донести до землевласників інформацію про їхні права та можливості.

"Ми проводимо освітні заходи, на яких роз'яснюємо права людей, ми проводимо вуличне інформування. Зустрічаємося з людьми, надаємо їм друковану інформацію та відповідаємо на їхні запитання", — зазначає заступниця начальника Оріхівського бюро правової допомоги Олена Назаренко.

Також щорічно рекомендується укладати додаткові угоди, акцентує Микола Свириденко.

"Проводимо збори, роз'яснення, щоби, перш ніж укласти договір, звернулися або до нас, до органів місцевого самоврядування, або до правової допомоги, де підкажуть, як правильно цей договір оформити, як проконтролювати його виконання. Щороку ми пропонуємо також укладати додаткові угоди. Вартість послуг може рости. Якщо не переглядати й не закріплювати це додатковими угодами, людина може втрачати свої гроші", — роз'яснює голова Таврійського.

Орендарі та власники

Дотримуватися земельного права вигідно й самим фермерам. У фермера Юрія Верхуші, наприклад, в оренді близько 80 га землі. З пайовиками фермер налагодив відмінні взаємини, а іноді навіть оплачує оренду наперед.

"Не ображаємо, допомагаємо. Звертаються, буває, і заздалегідь, щоб і машину купити, і будинки. Ще батько мій так завів, попросили — треба допомогти, — розповідає Юрій Верхуша.

Незважаючи на стареньку техніку та брак рук, цього року врожай у Юрія гарний. Пшениці вдалося зібрати до 50 центнерів із гектара. Але навіть незважаючи на це, господарство Юрія під загрозою. Пайовиків намагаються переманити великі агрохолдинги.

"Приходять до моїх пайовиків, пропонують: "Перейдіть до мене після закінчення договору, ми вам більше платитимемо. Не 10 тис., а 20, 30, тільки перейдіть до нас", — продовжує фермер.

Цінову конкуренцію фермер поки витримує. При цьому самостійно сплачує за пайовиків земельний податок. Однак будь-який неврожайний рік може суттєво вдарити по можливостях підприємця. Щоби убезпечити себе від ризиків, Юрій у перспективі із задоволенням скористається можливістю, яку надає ринок землі, та викупить орендовані ділянки хоча б частково.

"Просто все ж у кошти впирається, нам також їх нелегко заробити. Все своїми руками зібрали, та косимо", — говорить Юрій Верхуша.

Олексій Чурко, саме його комбайн прибирає поле із соняшником, також на врожай поки не скаржиться.

"За мірою можливостей тримаємо ціну не меншу, ніж холдинги, намагаємося людей не образити. Протягом цього часу, упродовж двох років, жодна людина не пішла, а від холдингів ще й прийшло трохи", — розповідає фермер Олексій Чурко.

Два роки тому він кинув усе і вклав кошти у фермерський бізнес — взяв в оренду 200 га землі. Зараз не шкодує. А в земельній реформі бачить плюси як для себе, так і для орендодавців.

"Люди повинні мати можливість розпоряджатися своїм майном. Ви можете квартиру продати? А вони чого не можуть? Це їхнє рішення, їхній розсуд — продавати чи не продавати, купувати чи не купувати", — переконаний Олексій Чурко.

Але продавати землю поки ніхто не поспішає. Середня ціна по Україні за гектар поки ледь дотягує до 1 тис. дол. У перспективі вона лише зростатиме.

"Ті побоювання, які були, наприклад, що всі почнуть продавати або купувати різко землю, це була неправда. Ми проводили соціологічне дослідження, і досі близько 70% людей не збираються продавати землю. Вони або оброблятимуть свою землю, займатимуться на ній, або чекатимуть, коли, можливо, земля виросте в ціні", — говорить заступник директора Координаційного центру надання правової допомоги Сергій Ющишин.

Втім, навіть у майбутньому ніхто не зможе вас зобов'язати позбутися цінного активу. З усіх українських громадян реалізувати своє земельне право повною мірою не зможуть лише жителі тимчасово окупованих територій.

"Люди, яким земля на непідконтрольній території належить за правом володіння, використання, будь-яких інших правовідносин, не можуть скористатися своїм правом. Вони фактично позбавлені того права, яке мають інші громадяни", — пояснює директор Регіонального центру з надання безоплатної правової допомоги в Донецькій і Запорізькій областях Павло Наливайко.

"Непідконтрольні" нюанси

Зрозуміло, що йдеться не лише про продаж землі, але й про більш прості та нагальні питання. Наприклад, її безоплатну приватизацію, отримання даних із кадастрової карти, іншої юридичної допомоги в підготовці документів.

Ці питання є актуальними для багатьох жителів Донбасу, які мають земельні ділянки іноді по обидва боки фронту. Все, що може робити держава на цьому етапі, — розміщувати центри правової допомоги якомога ближче до лінії дотику, щоби допомагати людям відстоювати свої права.

"Вони й у телефонному режимі, й письмово звертаються. У нас є три точки у контрольних пунктах в'їзду-виїзду (КПВВ) у Донецькій області, де працюють наші співробітники. В Авдіївці фактично у 300 м від знаку "міни" розташоване наше бюро правової допомоги, і там працюють наші фахівці. Ми не можемо фізично покрити всю територію, але у нас є договори з нашими волонтерами. Вони допомагають нам здійснювати комунікацію з людьми, якщо у них виникають правові проблеми. І ми вирішуємо їх, незалежно від того, де людина фізично перебуває — тут або за лінією розмежування", — уточнює Павло Наливайко.

Тим часом, за попередніми прогнозами, завдяки ефективному управлінню земельними ресурсами, надходження до бюджетів громад щорічно можуть становити до 12 млрд грн. Це дасть змогу підвищити загальний рівень інфраструктури регіонів і, як наслідок, добробут населення.