Ціна зростатиме: про вільний ринок землі в Україні говоримо з економістом Олегом Нів'євським

Одна з найважливіших реформ в історії незалежної України — в країні з 1 липня запрацював вільний ринок землі. Після 20 років мораторію на продаж ділянок українцям повернули право розпоряджатися своїм майном. На першому етапі, до 2024 року, діятимуть жорсткі обмеження. Купити земельну ділянку зможуть тільки громадяни України — і не більше як 100 га в одні руки.

Про тонкощі процесу в програмі "На самом деле: Украина" телеканалу "Дом" говорить доцент Київської школи економіки, координатор дослідницького проєкту UaFoodTrade Олег Нів'євський.

Ведуча програми — Альона Чорновол.

— Тонкощів у питанні про запуск ринку землі багато. Один із найбільш дискусійних — як убезпечити наші землі від скуповування. Наприклад, коли росіяни або представники незаконних збройних формувань через підставних покупців ці землі скуповуватимуть. Є така небезпека, на ваш погляд?

— У законі у нас прописано це прямою нормою, що представники терористичних організацій або держави-агресора, або ті, які перебувають у санкційному списку, — їм заборонено купувати землі сільгосппризначення в Україні. Тобто це пряма норма, яка повинна виконуватися.

Але якщо будуть якісь обхідні маневри, то це вже предмет роботи наших правоохоронних органів й інших органів, які відповідальні за виконання умов закону.

— А звідки люди, які продаватимуть цю землю, можуть отримувати інформацію, щоб можна було відстежити джерела доходів у покупця? Наприклад, де та чи інша людина взяла гроші, щоб купити мою землю?

— Така функція виконуватиметься нашими нотаріусами.

Всі угоди виконуватимуться через нотаріуса, і вже нотаріус дивитиметься за всіма реєстрами, які йому доступні, й визначати, хто та людина або та юридична компанія. І таким чином визначатиме джерела.

Щодо джерел доходу, то це теж ніби лягає на плечі нотаріусів. І вони вже всіма можливими для них способами повинні визначити — виконуються умови закону чи ні.

— На жаль, ми розуміємо, що є недобросовісні нотаріуси, які готуватимуть такі угоди. Хто може їх контролювати?

— Нотаріуси перебувають під контролем Міністерства юстиції. І вже Мін'юст визначатиме, наскільки нотаріуси виконують належним чином свої функції.

Були прецеденти під час мораторію на продаж землі, коли була хвиля рейдерських захоплень, тоді теж визначали так званих чорних реєстраторів. І це існувало, було введено таке визначення. Не думаю, що в цьому разі це будуть якось інакше виконувати.

Тобто система існує, функціонує й буквально протягом минулого року було ухвалено деякі законодавчі ініціативи, які істотно зменшують ризик такої несумлінної поведінки нотаріусів і ризик рейдерських захоплень.

— Ціна на гектар виросте відразу з запуском ринку землі або це відбудеться пізніше, після заходу на ринок юридичних осіб, які зможуть купувати землю з 2024 року? І до якої планки, за нашими прогнозами, може дійти?

— Найцікавіше те, що ціна на землю вже збільшилася істотно з 2015 року, коли тільки розмови про введення ринку або спрощення мораторію почали вести. Після 2019 року — теж, коли ці дискусії взагалі стали інтенсивними й коли почалися вже реальні дії з розробки великого земельного пакету реформ. Ринок повірив у такі наміри держави. Й ціна на землю, на оренду земельних паїв збільшилася фактично з 2015 року вчетверо у гривневому еквіваленті й утричі в доларовому еквіваленті.

З 1 липня ринок почав діяти, так би мовити, в урізаній формі. Тому що купувати землю зараз можуть тільки фізичні особи. Тому очікувати великого стрибка цін не варто. За нашими оцінками, зараз можливе зростання максимум 10%.

Але ціни на землю і так зростатимуть, оскільки на це є істотні причини. Земля як ресурс перебуває у фіксованому обсязі, а попит на продовольство не лише в Україні, а й глобально росте. І тому попит на нашу землю теж збільшуватиметься. Відповідно, й ціна на землю теж збільшуватиметься.

У всьому світі ціна на землю перебуває у висхідному тренді. І немає якихось причин думати, що ціна на землю повинна падати.

— Зараз називають цифру близько 10 тис. дол. за гектар. На ваш погляд, це вже фінансова стеля? Або, можливо, ціна ростиме й далі?

— На цьому етапі середня ціна, яку я оцінюю, — вона десь дорівнює близько 2,5 тис. дол. за гектар. Це в середньому в Україні. Вона зростатиме, звичайно, я думаю, десь удвічі протягом 5 років вона повинна зрости. Щоб ціна була в 10 тис. дол., потрібно, щоб продуктивність сільського господарства збільшилася в Україні хоча б утричі. Це, власне, можливо.

Тому "стеля", на яку ми зараз можемо сподіватися, — це, напевно, все-таки ціна на рівні наших сусідніх західних держав — Польща та інші країни, де ціна десь перебуває на рівні 10 тис. дол. за гектар.

— Одна з основних "страшилок" — про те, що хтось купить ділянку землі, наприклад, біля державного кордону й організує там коридор для нелегалів і контрабандистів. Як такий момент контролюватимуть? Чи є дійсно у прикордонних районах ці землі для сільськогосподарського використання?

— Такі землі, звісно ж, є. Але те, що ви сказали, — по-моєму, це суто кримінальна справа. Можна у Києві купити квартиру абсолютно на законних підставах і там зробити якісь кримінальні речі.

Тому, мені здається, що те, що ви сказали, перебуває у сфері повноважень наших органів правопорядку, які повинні такі випадки виявляти та знешкоджувати.