Оренда держмайна, інвестиції, цифровізація: "Официальный разговор" із Леонідом Антоненком

Леонид Антоненко. Фото: Facebook

Оренда держмайна в Україні — це не тільки оренда в класичному сенсі, а й можливість для інвестування. Для цього в Україні запровадили нову систему, згідно з якою орендар може орендувати приміщення та платити всього 1 грн за квадратний метр, але за умови, що він буде інвестувати гроші в реставрацію будівлі.

Про умови нової програми і про те, хто вже погодився прийняти в ній участь — розповів заступник голови Фонду державного майна Леонід Антоненко у програмі "Официальный разговор" телеканалу "Дом".

Ведуча — Анна Нитченко.

— Розкажіть про державну оренду — чи залучаються до цього інвестори?

— Дійсно, оренда — це не завжди оренда в класичному сенсі цього слова, коли просто передається їдальня на першому поверсі університету в оренду, щоб нагодувати студентів. Бувають інші ситуації, коли у держави є майно, інфраструктурне майно, наприклад, причали в портах, коли передається причал для того, щоб на його місці був створений перевалочний комплекс. Це вже елементи концесії, якщо так розібратися, але в Україні традиційно їх реалізовували інвестиційні проєкти в рамках орендних відносин.

Ми подивилися на цю ситуацію з орендними відносинами та вирішили, що нам потрібно більше її структурувати для того, щоб інвестори розуміли краще, як працювати з цим інструментом. Щоб інвесторам було зручніше і зрозуміліше, як це працює. І один з таких напрямків ми запозичили з практики Євросоюзу.

Ми чули про те, що там нерідкі випадки, коли покинуті та напівзруйновані пам’ятники архітектури, старовинні шато передають в оренду приватним інвесторам в обмін на зобов’язання реставрації такого шато, після чого інвестор сплачує один євро за квадратний метр такої нерухомості і має досить тривалий термін оренди. 1 євро протягом досить великого періоду оренди. Ця програма часто розрахована на 49 років. Це майже власність, але ще не власність.

Цього літа Кабінет міністрів схвалив цю програму для українських пам’яток архітектури, які часто перебувають в досить жалюгідному стані. У нас, звичайно, є можливість поставити такий пам’ятник на приватизацію і, вже будучи власником, будь-якому інвесторові простіше і надійніше інвестувати в щось таке, що належить йому по праву власності. Але є інший аспект: є ризик, що ставши власником, він просто знесе цей пам’ятник або дозволить йому зруйнуватися.

У Києві на вулиці Обсерваторній нещодавно була історія, коли вночі в’їхав екскаватор і почав зносити двоповерхову старовинну красиву будівлю. Садибу Барбала. Після чого Рада національної безпеки і оборони ухвалила рішення про необхідність заборони подібного роду будівництв на місці старовинних будинків в центральній частині міста Києва.

Це дилема, тому що в 2009 році Київрада просто приватизувала цю будівлю, хоча міг би вчинити інакше. Міг би знайти інвестора, посольство, наприклад. Цю конкретну будову хотіло відновити посольство Туркменістану. Ось йому можна було б запропонувати на 49 років в оренду під умови реставрації цього будинку, щоб вона не постраждала з історичної точки зору, була збережена.

Цю програму ми імплементували в українське законодавство, і перший пілотний проєкт, над яким ми працюємо — це посольство Німеччини довгий час веде переговори з Україною про повернення йому будівлі на Лютеранській. Там стоїть будівля в 6 тис. кв. м, пам’ятник архітектури, частково зруйнований. Звичайно, є багато бажаючих його приватизувати, але, в даному випадку, ми пішли іншим шляхом, йдучи назустріч побажанням уряду Німеччини, яке щороку, коли прем’єрміністр країни приїжджала в Україну, обговорювали це питання, тому що до революції там розташовувалась релігійна громада.

— Налагоджуються міжнародні відносини.

— Абсолютно вірно. Ми пішли їм назустріч. Ми не вважали за потрібне все-таки передавати у власність безкоштовно, як вони наполягали. Ми цю програму запозичили, і в рамках цієї програми буде реалізований, в тому числі, цей проэкт на Лютеранській, де буде створена німецька школа, німецький культурний центр.

За умови інвестицій 10 млн євро в реставрацію цієї пам’ятки, німецьке посольство отримає право після того, як реставрація закінчиться, платити одну гривню за квадратний метр цього майна. Будь-який уряд Європейського Союзу, якщо він фінансує освітні проєкти в Україні, має право взяти участь у таких проєктах в Україні.

— Йдеться тільки про посольства країн Європейського Союзу або хтось ще може взяти участь в цій програмі?

— Все-таки йдеться не про посольство, йдеться саме про освітню установу, яка отримує фінансування з бюджету країни-члена Європейського Союзу. Ось, наприклад, Велика Британія вже не підійде, а Німеччина і Румунія підходять. А англійську школу вже по цій програмі не відкриєш.

— Щодо учасників — хто може заявити про своє бажання взяти участь у програмі і отримати схвалення на оренду? Наприклад, якщо йдеться про пам’ятник архітектури.

— Може хто завгодно, просто в даному випадку є процедура — взяти участь і отримати майно по аукціону або без аукціону. Освітні установи, які отримують фінансування з бюджету країн-членів Євросоюзу, можуть претендувати на ці можливості без аукціону.

Якщо ж ми шукаємо орендаря без якогось конкретного цільового призначення, але на пам’ятник архітектури, що перебуває в аварійному стані, то тоді він повинен виграти в аукціоні. І протягом того часу, поки йде реставрація, платити суму, яка на аукціоні буде запропонована, а після реставрації можна отримати цю пільгу: 1 гривня за квадратний метр.

— Для держави що вигідно — оренда або приватизація?

— Питання навіть ж не у вигоді. З точки зору грошей, ту ж саму будівлю на Обсерваторній, про яку я згадав, вигідно було продати. З точки зору грошей для інвестора, на її місці вигідно побудувати 24-поверховий будинок. Але чомусь же сусіди кидалися на екскаватори і чомусь Рада національної безпеки і оборони ухвалила це рішення у відповідь на цю кризу.

Я думаю, якби наші підходи, які ми вже розробили і імплементували в законодавство, можна було використовувати в 2009 році, то Київрада не поспішала би з тим, щоб історичні будівлі, нашу культурну спадщину, розпродавати, зносити і будувати на його місці то, що вигідно. Оренда, особливо коли йдеться про об’єкти культурної спадщини, — це не завжди про вигоду, це іноді саме про збереження національної пам’яті.

— Які ще нововведення будуть запроваджуватись?

— Ми працюємо над тим, щоб усунути чиновника у взаємодії між балансоутримувачем та орендарем. Для цього ми розробляємо електронну програму або платформу адміністрування орендних відносин. Ми хочемо дати балансоутримувачам, будь-якій юридичній особі, яка функціонує на базі державної власності, яка за ним закріплена, більше самостійності. Ми хочемо, щоб ця юридична особа заходила в свій електронний кабінет, заносила інформацію за відповідними полями, відповідала на питання, які програма буде ставыты, і після того, як інформація буде зібрана, об’єкт потрапляв би на електронну платформу ProZorro без участі чиновника. Після того, як там, на платформі, знайдений орендар, договір заключався в електронному вигляді шляхом присвоєння електронних цифрових підписів.

— Тобто максимальний перехід на цифровізацію.

— Ми хочемо усунутися в тих випадках, коли йдеться про стандартні орендні відносини, коли ніяких відхилень немає. Наприклад, ми прагнемо збільшувати терміни оренди. В середньому, у нас тривалість оренди була близько 2 років. При цьому, зустрічалися випадки, коли оренда було 40 років, 49 років. Виникало питання: а чому одним 2 роки, а іншим — 49?

Ми намагаємося від цієї справи відійти. Ми хочемо сказати, що, ось, 5 років — це стандартний термін, і його адмініструвати можна без участі чиновника. Якщо потрібно більш тривалий термін, то тоді ми розробляємо алгоритми, коли ці терміни можуть бути надані.

Одним із алгоритмів є кількість інвестицій, вкладених у поліпшення об’єкта. Ми говоримо, що 700 євро на квадратний метр дає право збільшити термін оренди на 15 років. Якщо сума інвестицій починає перевищувати 4 млн євро або еквівалент в гривні, то 25 років, і так шкала до 10 млн євро. Понад 10 млн — ми тоді надаємо 49-річний термін оренди.

Такі речі, пов’язані з інвестиціями, з тривалими термінами, будь-які складні моменти орендних відносин, ці речі ми як Фонд держмайна, як регулятор орендних відносин, будемо окремими своїми рішеннями надавати можливість такі умови включати в договір. А далі — люди самі собі договір укладають електронно без участі чиновників.

Прямий ефір